В каких случаях надо проводить строительную экспертизу

Спрос на услуги строительных экспертов в России резко возрос: по данным статистики нашей компании – с 20 до 40%, причем этот скачок произошел за последние два года. В большинстве случаев речь идет об оценке неблагоприятных последствий на том этапе, когда объект сдан и введен в эксплуатацию. Реже поступают запросы оценить качество работ подрядной компании.

Что включает строительная экспертиза

Объектом строительной экспертизы могут стать результат строительства, условия эксплуатации или проектная документация. К экспертизе обычно обращаются в таких случаях.

1. Нужно убедиться, что результат строительства соответствует требованиям рабочей документации. Например, заказчик сталкивается с такими проблемами, как разрушения, трещины, протечки, плесень, коррозия, гниение, и справедливо хочет выявить их причины. В большинстве случаев он предъявляет претензии строительному подрядчику, когда тот вовсе не обязательно виноват (например, если он выполнил заказ в строгом соответствии с требованиями рабочей документации).

2. Необходимо удостовериться, что проектная документация соответствует требованиям руководящих документов (строительных норм и правил, сводов правил, государственных стандартов).

3. Существуют некоторые сомнения в квалификации подрядчика (проектировщика или строителя). Бывают случаи, когда заказчика откровенно водят за нос и он видит, что результат не оправдывает его ожидания.

4. Нужно оценить качество объекта перед покупкой, реставрацией, сменой назначения здания, сменой подрядчика, длительной консервацией и т. д.

Например, мы впервые обратились к эксперту, когда заказчик предъявил нам претензию: зимой на мансардном этаже его дома стала протекать кровля. Заказчик был убежден, что это следствие некачественно проведенных кровельных работ. На кону была наша репутация. Тогда мы обратились к высококвалифицированному зарубежному специалисту – техническому консультанту из компании по производству элитных кровельных материалов. Однако работа эксперта нас не удовлетворила – хотя его авторитет в строительной среде довольно высок, он отделался общими фразами. В дальнейшем выяснилось, что он не имел ни образования в этой конкретной области, ни достаточной квалификации. Мы стали разбираться самостоятельно, нашли ошибки в проекте, монтаже и эксплуатации объекта. Оказалось, что для экономии вентиляционных фильтров, общая стоимость которых достигает нескольких десятков тысяч рублей, эксплуатирующая организация не стала приводить в действие вентиляционную систему в зимний период. В это время проводились работы, при которых повышено выделение влаги (заливка полов, штукатурные работы и т. д.). В результате из-за сильной влажности кровля частично вышла из строя, произошло намокание утеплителя, началось гниение несущих конструкций из древесины. Мы внесли изменения в проект, после чего провели частичную реконструкцию, которая обошлась заказчику в 3 млн руб., и оговорили с ним необходимые изменения режима эксплуатации объекта. В конечном итоге наша репутация и добрые отношения с клиентом были восстановлены.

Этот опыт побудил нас обратиться еще к одному перспективному направлению бизнеса – оказанию услуг строительной экспертизы.

Порядок проведения и стоимость экспертизы

Экспертиза результата строительства или условий эксплуатации объекта состоит из таких этапов:

• первичный анализ проблемы;
• оформление задания на проведение экспертизы и определение ее цели (заказчик ставит перед экспертами цели и задает им вопросы, на которые они должны ответить);
• подписание договора на проведение экспертизы;
• исследование результата строительства (или условий эксплуатации) на соответствие требованиям проектной документации, включающее вскрытие (оценка конструкций, замеры, исследование узлов соединений, взятие проб материалов на анализ и т. д.) и фотофиксацию;
• составление экспертного заключения.

Экспертиза проектной документации проводится примерно в той же последовательности, однако провести ее может только инженер-проектировщик, а не просто специалист с опытом работы в строительной сфере.

Стоимость экспертизы зависит от сложности и объема работ. Заключение обходится в сумму от 30 тыс. руб. плюс затраты на сбор данных, анализ результата строительства, вскрытия и т. п. Обычно стоимость доходит до 50 тыс. руб.

Что приводит к негативным последствиям: информация для заказчиков

Это могут быть ошибки проектирования, монтажа, нарушение условий эксплуатации объекта, использование некачественных строительных материалов. В большинстве случаев основная причина – в некачественном проектировании, так как проектные бюро разрабатывают проект до так называемой стадии П (проект). Такой документ не дает полной информации подрядчику. С юридической точки зрения проектировщики полностью выполняют требования договора на проектирование, но заказчик получает не то, что ему нужно, и об этом ему, как правило, никто не сообщает. Для производства работ необходима проектная документация – так называемая РД (рабочая документация). Но зачастую, когда у заказчика возникает такой вопрос к проектировщикам, они отвечают, что рабочую документацию каждый строительный подрядчик должен готовить сам. Это неправильно: заказчик должен обеспечить подрядчика проектной документацией стадии РД, и это необходимо указать в договоре на производство работ. Иначе может возникнуть ситуация, когда подрядчик из-за боязни потерять строительные объемы ведет работы, самостоятельно додумывая, как и что ему выполнить. В итоге дальнейшее проектирование часто оказывается ему не под силу, и заказчик сталкивается с неблагоприятными последствиями. В таких случаях экспертиза сможет установить вину строительного подрядчика, так как он самовольно взял на себя ответственность применять те или иные материалы, инженерные решения и технологии.

Другая, не менее неприятная ситуация – отсутствие проекта. Если Вы предлагаете строителям самим придумать, как строить, Вы нарушаете закон и лишаете себя возможности впоследствии отстоять свои права в суде. Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, устанавливающей стоимость работ (ст. 743 ГК РФ). Как именно строить и какие материалы использовать, должен решить квалифицированный инженер-проектировщик на стадии проектирования, а не строитель в процессе монтажа.

Отношения заказчика и подрядчика обычно складываются таким образом, что между ними почти неизбежно возникает конфликт интересов. Заказчик хочет построить дешевле и качественнее, а подрядчик – проще и прибыльнее. Поэтому проектная документация – это гарантия цивилизованных отношений. Если возникает какая-то проблема, достаточно обратиться к проекту, выявить отклонения и устранить их. Помните, что в соответствии со статьей 761 ГК РФ проектировщик несет ответственность за ненадлежащее составление технической документации, включая недостатки, обнаруженные при строительстве, а также в процессе эксплуатации объекта, созданного на основе технической документации и данных изыскательских работ.

Кто и каким образом может проводить экспертизу

Сейчас единственный руководящий документ, на котором может быть основана строительная экспертиза, – это Федеральный закон от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Однако он никак не определяет регламенты для строительной отрасли. Поэтому может возникнуть вопрос: как проводить экспертизу и какими критериями оценки пользоваться? Ответ может разочаровать, но он будет правдой: теоретически – никак. Фактически же это возможно только с опорой на судебную практику.

Какие документы должны быть у компании, проводящей экспертизу. Во-первых, такая организация должна иметь допуск СРО по пункту 12 – «Работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений» раздела II Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (утвержден приказом Минрегионразвития РФ от 30.12.2009 №624). Для проведения экспертизы проектной документации в зависимости от ее вида нужны соответствующие допуски СРО. Например, для экспертизы проектной документации наружных сетей до 35 кB необходим допуск согласно пункту 5.3 того же раздела II, для экспертизы проектной документации работ по подготовке технологических решений объектов нефтегазового назначения необходим допуск согласно пункту 6.8.

Как проверить уровень эксперта. Каких-либо реестров в настоящий момент нет. Для поиска легче всего воспользоваться Интернетом. Особое внимание надо уделять опыту, стажу, репутации (основные критерии – добросовестность и честность). По нашему опыту, к строительному эксперту стоит также предъявлять следующие требования.

• Необходимо, чтобы эксперт имел высшее профильное образование (промышленное и гражданское строительство, архитектура, проектирование и строительство).
• Очень важно, чтобы эксперт обладал стажем работы в отрасли более четырех лет (это должен быть инженер-проектировщик или прораб, обязательно имеющий высшее образование и специально обученный проводить строительную экспертизу). Но, на мой взгляд, лучше всех здесь справляются специалисты, имеющие опыт проектирования от двух лет именно в той области, в которой необходимо провести экспертизу. Общего опыта проведения строительной экспертизы не всегда достаточно, чтобы профессионально оценить более узкую проблему.
• Эксперту надо быть юридически грамотным, так как он несет юридическую ответственность вплоть до уголовной и не имеет права давать недостоверные заключения или фальсифицировать их, даже если это необходимо заказчику. Вас должно насторожить, если эксперт начинает делать выводы до составления заключения – это явный признак его непрофессионализма.

Кроме того, стоит обратить внимание на стиль общения. Профессионал не станет высказывать голословных и слишком эмоциональных суждений. В 2012 году нам пришлось состязаться с проектным институтом на одном частном процессе. Заказчик (инвестор) предъявил претензию нашему клиенту (генеральному подрядчику). В итоге выяснилось, что экспертное заключение оппонента было необоснованным и юридически бессильным. Мы заподозрили выступавшего на стороне инвестора эксперта, который имел звание профессора, в некомпетентности из-за слишком эмоционального стиля изложения и необоснованных выводов. В процессе состязания мы оспорили все доводы этой экспертизы, а также выяснили, что специалист изначально не имел права выдавать экспертное заключение. Это была заказная экспертиза с целью снятия генерального подрядчика с объекта. Конфликт решился в пользу нашего клиента – его репутация была восстановлена. Дополнительно он взыскал неустойку.