Что делать, чтобы собственник не выгнал из арендуемого помещения?

Чтобы собственник не смог выгнать вас из арендуемого помещения в любой момент, нужно защитить себя на стадии заключения договора. Минимизировать риски можно, если прописать в договоре необходимые вам условия. Мы расскажем, что учесть при аренде помещения и как действовать при конфликте с собственником.

Какие условия нужно прописать в договоре аренды

Для защиты своих интересов в договоре прописывают следующие условия.

1. Порядок изменения арендной платы. Часто арендатора выселяют, если он не согласен с произвольным повышением арендной платы. Например, в договоре можно написать: «Размер арендной платы может быть изменен Сторонами по обоюдной договоренности, но не более одного раза в течение срока аренды, и производиться путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору».

Такое условие защитит от постоянных изменений арендной платы без вашего согласия.

2. Как будет расторгаться договор и в течение какого срока нужно освободить помещение. Проверьте, не требует ли арендатор права расторгнуть договор без суда в одностороннем порядке. Если на других условиях он отказывается сдавать помещение, то в договоре должен быть пункт о компенсации вам расходов в случае досрочного расторжения.

3. Как будет происходить обмен документами. Например, уведомлениями, письмами, платежками. Конфликт может возникнуть из-за того, что одна из сторон не вовремя получит уведомление, письмо или другой документ, поэтому заранее укажите средства связи.

факсимильной связи с обязательным подтверждением получения в тот же день путем возврата копии запроса с пометкой „получено“ и указанием даты получения и подписью лица, принявшего запрос (подписи уполномоченных представителей сторон в такой переписке имеют силу собственноручных); по электронной почте с подтверждением получения в тот же день путем ответа на электронное сообщение (с приложением копии запроса) с пометкой „получено“ и указанием даты получения».

4. Как помещение передается арендатору и как возвращается арендодателю. Большинство споров по арендной плате связаны с тем, что арендатор не получил помещение вовремя или его не вовремя вернули арендодателю. Например, с арендатора взыскали плату за следующие месяцы после того, как он освободил помещение, поскольку это не зафиксировали в акте приема-передачи. Или арендную плату взыскали за помещение, в которое арендатор не смог въехать из-за того, что ему помешал владелец.

5. Порядок проведения текущего и капитального ремонта. В договорах аренды бывает пункт о том, что арендатор обязан освободить помещение, если необходим капитальный ремонт. Объявить немедленный капремонт — хороший повод для арендодателя избавиться от неугодного арендатора. Даже если ремонта не будет, обратно арендатор не въедет.

6. Будет ли и каким образом сдаваться помещение в субаренду или безвозмездное пользование. Обычно в договоре указывают, что это делается только с согласия собственника.

7. Кто оснащает и содержит систему пожарной безопасности. В договоре должно быть прописано, арендатор или арендодатель будет устанавливать и содержать пожарную сигнализацию, систему пожаротушения и т. д.

Что делать, если конфликт все же произошел

Допустим, конфликт все же случился. Арендодатель хочет вас выселить, потому что появился другой арендатор, который готов платить больше. Если собственник сразу не направил письменных претензий, проверьте, нет ли с вашей стороны нарушений условий договора. Необходимо их устранить до того, как арендодатель зафиксирует нарушения и у него появятся основания расторгнуть договор.

Если мирные переговоры не увенчаются успехом, собственник может начать мешать работе арендатора, а также обратится в суд. Действовать нужно в зависимости от возможностей собственника.

Если арендодатель может фактически лишить арендатора доступа в помещение, нужно немедленно вывезти свое имущество. Нередко арендодатель просто удерживает имущество, чтобы арендатор согласился мирно расторгнуть договор. Не всегда имущество доживает в целости и сохранности до конца судебных споров.

Если арендодатель удерживает ваше имущество и не пускает в помещение, обращайтесь в полицию с заявлением о самоуправстве (ст. 330 УК).

Также направьте в суд заявление об истребовании имущества из чужого незаконного владения и заявление о нечинении препятствий в пользовании помещением. Так вы зафиксируете факт, что лишены возможности пользоваться арендуемым помещением. Это нужно, чтобы потом не пришлось платить арендую плату за период, когда вас уже не пускали.

Если помещение фактически контролирует арендатор, то им можно пользоваться, спокойно ожидая повестки в суд. Без решения суда о расторжении договора аренды ни приставы, ни полиция не помогут собственнику выгнать арендатора. Но даже в таких случаях собственник может помешать работе арендатора.

Если арендодателю очень нужно вас выселить, то он может привлечь Роспотребнадзор и МЧС, чтобы те нашли нарушения. Проверяющие органы реагируют на такие жалобы. Также собственник может начать мешать работе компании, отключать в помещении свет, телефонию.

В таких случаях составляйте акты о причинении ущерба по любому факту вредительства. Если свет и прочее оплачиваете вы, то можно взыскать убытки. Суд обяжет арендодателя выплатить компенсацию, если тот намеренно мешал работе и это привело к убыткам.

Нам важно Ваше мнение! Пожалуйста, оцените эту статью, выбрав один из пяти смайликов внизу страницы (сервис доступен на сайте www.e.gd.ru).